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賣房子 到底應不應改找房仲?如果找了房仲要不要簽 專任約 ?
這是所有賣房人的痛苦抉擇,今天就跟著邱愛莉老師一起來探討這些問題吧!
常常有人問說:「愛莉老師,我們家有房子要賣,如果不透過仲介賣,而想自己賣的話,要註意什麼?需要準備什麼?」
在回答這個問題之前,我們先繼續了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡,扮演了哪些角色。
1.產權調查
首先,當你委託仲介賣房子時,仲介會先做「產權調查」,包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人,如果不是,那就會請你提供屋主「授權書」,確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本,確認產權狀態、房子抵押貸款狀態,是否有限制登記等情況。
此外,也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況(有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等)、特殊情事(有無非自然身故、有無出租、有無報拆等)並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說,在看屋之前就能要求先看資料,或至少在簽約前,仲介會提供以上資料,由買方看過確認並簽名,將此資料附在合約後面,作為附件。對於屋主自售來說,如果也能在買方看屋時,主動提供「屋況說明書」,並說明如果有緣份能成交,該資料會一起附在合約後面的話,對買方來說不正是很貼心、安心的做法。
2.行銷曝光
在仲介完成「產權調查」,正式接受你的銷售委託後,接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網路上架外,通常也會在售屋網站刊登廣告,並在物件現場擺放出售看板,讓經過的街坊鄰居知道訊息,甚至還會「守線」擺看板或發傳單,或在電線桿上貼出售紙條(俗稱「小蜜蜂」,不過,這有罰單風險喔!)有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外,也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方,主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售,則要思考如何增加物件曝光的機會,讓更多買方有機會看到你的物件。
3.帶看
完成行銷曝光後,當有買方有興趣,就會來電約看屋。如是委託仲介銷售,會由仲介負責帶看介紹,並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售,這些工作就得由屋主一肩擔起囉!由於買方方便看屋的時間有時不好約,尤其當買方需要家人偕同看屋時,如果可以的話,盡量配合買方約看屋的時間。
看屋時可以跟買方交換聯絡資訊,方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間,不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如:屋主是先生,但由太太帶看、追蹤,或是屋主是哥哥,由妹妹來當中間協調溝通的人。不過,即便如此,「議價」本來就是一門「藝術」,如何持續追蹤買方,卻又不顯得急躁,避免議價時節節敗退,則考驗屋主的溝通技巧。所以,屋主自售時,首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌,在介紹和議價時才能有根據,增加對價格有信心外,也較能取信買方,雙方協議出彼此可以接受的價格。
4.瑕疵擔保責任
成交後,最重要的莫過於「交易安全」了!不管是透過仲介成交,或是屋主自售成交,一定都要透過可靠的代書,並一定要使用「履約保證」,確保買賣雙方交易安全。交屋後,由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」,就算沒有透過仲介成交,除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題(常見的是漏水問題),不然,交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任,不可不慎。
分析了自售或是委託房仲的問題後,又會產生一個疑問:賣房子時,如果是給仲介賣到底要跟幾家房仲簽委託才好?跟某家房仲簽專任約有什麼好處呢?
首先,這個問題沒有標準答案。「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」各自有其優缺點!
簽給多家仲介
「簽給多家仲介」最大好處是:增加曝光的管道。
仲介常見的廣告有:網路、派報、立牌、守線等,當有越多家仲介幫你曝光時,接觸到準買方的機會當然提高很多。然而,由於委託給多家仲介,如物件條件不夠優(通常是價格不夠低、地點不夠好),有些仲介雖然接受了委託,甚至在簽委託時非常積極(為了滿足每個月「開發屋主」的 quota),但簽了委託之後卻靜悄悄,除了放上官網曝光之外,沒有其他動作。如果你簽的每一家仲介都是這樣消極,就失去了委託多家仲介銷售的優點了。
所以,簽了委託之後,記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度。由於有多家仲介幫你介紹、帶看,資訊來源比較多,不容易被單一仲介誤導,不過,除非有特殊的原因(例如:希望特別襯托某一家仲介的價格很優惠),不然,每一家仲介做的廣告價格最好都一致,就跟廠商管理經銷商的經銷價是同樣的道理,避免市場訊息混亂。
簽給一家專任約
相反地,「跟某一家簽專任約」的好處是:集中資源幫你的物件做行銷。
由於是專任約,所以委託的仲介通常比較積極促銷你的物件。不過,這也不是 100% 適用,還是有些仲介簽了 專任約 之後就靜悄悄,或是做做表面功夫。由於只有一家仲介在幫你介紹物件,連屋主自己上網 po 廣告都不行,所以,所有銷售的情況、客戶的反應等,都只能仰賴該仲介的回饋。如果遇到仲介有心刻意引導,就很容易做出錯誤的判斷。
綜合這兩種方式的優缺點,我通常建議有賣房子需求的朋友,除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任,否則不要簽專任約。而且,就算簽專任約,也不要超過 3 個月。 3 個月後沒賣掉,就改簽「一般約」,開放給其他仲介一起賣。
雖然需要管理價格,但資訊來源比較多,不容易被單一仲介誤導。而且,不管簽給幾家仲介,簽了委託之後,記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度,並請他們一有帶看,就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄,也沒有帶看的仲介,委託期到了就不要再續約。與其 10 家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網,不如 2~4 家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方
結論
不管你決定委託給幾家房仲,一定要自己做功課,在委託前心裡就要對行情有個底,再比對仲介提供的行情資料,避免因實價登錄資料取樣不同,而對行情有不同的解讀。仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一,如果合作得宜,就能發揮成功媒合、磋商的效益。
|資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房,方式有很多種,其中最常見的就屬於贊助頭期款,子女只需要負擔房貸,對此,翠華地政士事務所李復華地政士表示,長輩資助頭期款屬於現金贈與,需要注意的就是應避免超過免稅額,否則就會被課徵贈與稅。
根據遺產及贈與稅法第22條,每人每年有220萬元的免稅贈與額度,因此若是父母2人要幫忙子女買房,當年的上限額度就是440萬元,不過若是剛好遇上女子結婚,則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元,等於1年內父母各自可以贈與320萬元,加總起來也就是640萬元的現金。
│第一關:繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出,一般來說,民眾得知自己擁有繼承權後,若沒有特殊情況,首先就要繳清遺產稅,才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作;而目前遺產稅計算,主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成,另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度,也是民眾繼承時的合法節稅渠道。
而遺產稅課稅為累進計算,遺產淨額在5千萬元以下,稅率為10%;5千萬到1億元間,課徵500萬元,再乘上15%;1億元以上,課徵1250萬元,稅率20%,換句話說,遺產(房子)價值越高,稅自然也要繳得更多!
|善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期,也令人不禁聯想,後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令,如此一來買房恐貸不到理想成數,因此買預售屋想提高貸款成數,一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好,不過若是貸款成數仍不足的話,建議一開始簽約時就要先留意合約內容,House123執行長邱愛莉指出,部分建商會在契約中註記,若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話,建商會提供貸款。
建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款,舉例來說如果想貸8成,但銀行只能貸款7成,建商則可以補足貸款的另外1成,不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行,而第二順位抵押權就會是建商,此外也要留意建商貸款可能也有利率,多數分為兩種,一種為跟銀行相同的房貸利率,另一種則是無息貸款,不過得於3~5年內短期內償還,簽約前得先留意。
如果最後是決定自售,屋主自售雖然可以省下仲介服務費,不過,需要付出的心力也比較多。所以,也有不少屋主選擇同時並行,最後再看買方價格和市況決定是否出售,決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人,交易圓滿!
《 邱愛莉 授權轉載》
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